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金峯配资平台 实控人身败名裂 新城系商业帝国危机四伏

2019-07-15 18:45:49| 發布者: YCOMQ| 查看: 33| 評論: 0

实控人身败名裂 新城系商业帝国危机四伏

来源:上海证券报 作者:邵好 张良

皮之不存,毛将焉附!信誉与品牌基石一旦破碎,公司建于其上的“住宅+商业”双轮驱动模式也难再续,成为负面品牌的新城、吾悦,甚至会拖累商业项目运营。“新城系”短期内更需要面对的是融资渠道的逆转。新城控股控股股东富域发展目前股权质押数量占其总持股数量的比例超过一半,随着股价持续下跌,富域发展能否及时补充质押物,并保持其自身资金链稳健,也颇为关键。天理昭昭,因果不昧。王振华的恶行及其产生的巨大冲击波,对新城系而言,才刚刚开始。

新城控股实控人王振华涉嫌猥亵女童被刑拘一事,已在资本市场、地产界、融资圈引发轩然巨澜。

7月4日,王振华旗下三个上市平台——新城控股、新城发展控股及新城悦(统称“新城系”)悉数大跌。其中,新城控股当日一字跌停,超过3亿股卖单堆积在跌停板,相当于约一半的流通股东(与王振华无关联)都在当天挂出了卖单,涉及资金规模超过120亿元。

尽管上市公司火速与王振华做了切割,但上证报记者多方调查采访后发现,该案将对新城系造成连锁反应,后果难以想象。

信誉与信用是公众企业的立身之本,而新城系这两大要素已随王振华案发迅速坍塌,在此基础上构建的商业模式、经营成果也将面临巨大变数。

从品牌声誉来看,由王振华一手创立的新城、吾悦等一系列品牌,随其个人身败名裂而黯然失色。

从商业模式来看,驱动新城系过去几年高速发展的“住宅+商业”双轮驱动模式——“用吾悦商业品牌与当地政府谈判,换得低价拿取住宅用地机会”——将戛然而止,哪个地方政府还愿意与王振华控制的公司进行如此亲密合作?

从信用资金来看,与新城系有关系的金融机构正密切关注公司的资金链状况。考虑到公司原本的高歌猛进风格,如果有金融机构抽贷,踩踏风险不容小觑。

从经营数据来看,为了更好地融资,新城控股过去两年施行激进财报制度,营造了逆势高增长的形象,此时随着品牌坍塌、资金链骤紧,高估的账面价值将失去支撑,甚至成为反噬业绩的“毒药”。

商业模式顿失基石

“对新城的打击是巨大的。”这是采访过程中,记者听到最多的一句话。

过去数年,王振华掌控的新城控股被视为房地产界的一匹黑马,尤其是在房地产持续调控的2017年、2018年,新城控股的销售金额及销售面积仍在快速增长,2018年全年合同销售金额达2210.98亿元,同比增长74.82%。

新城控股如何实现上述增长?答案在于其“住宅+商业”双轮驱动模式,即使用核心商业品牌“吾悦”进入极为渴求中高端商业的三四线城市,以此为谈判筹码,获得较低价格的配套住宅用地,从而实现销售金额与ROE(净资产收益率)的同步提升。

有财经评论员对记者表示,单纯从业务发展来看,新城这两年发展较快,商业地产凭借适中体量、选址在城郊核心区位、吻合三四线消费需求的业态布局等特点,获得了市场的认可。

“在新城现在的模式中,企业及企业家的美誉度是非常重要的,在这次恶行暴露之前,王振华被视为不错的企业家,从他众多社会职务也看得出来。可如今,所有人都看到了他的邪恶面,毁掉的不仅是王振华个人声誉,还有一直与他关系密切的新城、吾悦等品牌。”有业内人士如此表示。

皮之不存,毛将焉附!信誉与品牌基石一旦破碎,建于其上的“住宅+商业”双轮驱动模式也难再续,成为负面品牌的新城、吾悦,甚至会拖累商业项目运营。

上述业内人士还表示,房企与地方政府打交道较多,在这其中,民营企业家的作用非常关键,尤其是王振华这种灵魂人物,很多资源都依赖其个人魅力及手腕。如今,曾经支持公司高速发展的“住宅+商业”双轮驱动模式的式微是可以预计的。

对于火速换人的操作,该业内人士表示,现在新任董事长王晓松临危受命,他要建立自己的人脉关系和管理体系也不是一时半刻就能够完成的,这都是巨大挑战。

资金链骤然承压

与商业模式失去灵魂支撑相比,“新城系”短期内更需要面对的是融资渠道的逆转。

“我们在密切关注新城控股及其相关公司的资金链情况,也与其他金融机构在做沟通。”某金融机构风控相关人士告诉记者。他认为,对于王振华一事,全社会都有共识,金融机构也不例外,会按照规则采取相应的措施。另一家金融机构相关人士也表示,由于新城的快速扩张,此前已将其放在观察名单,现在肯定会更加谨慎。

这种担忧已在债券市场上有所表现。7月4日,15新城01、19新城02等新城系相关债券均大幅下跌,而在此时,新城控股及相关债券信用等级依然为AAA。上述风控人士认为,评级机构可能还在做测算,如果确实因公司基本面发生变化而下调信用等级,将对其债券产生重大影响,同时进一步影响公司融资效果。

市场之所以如此关注新城系资金链情况,与其所处房地产行业及其自身发展情况密切相关。

有业内人士表示,房地产是资金密集型行业,2018年公司经营活动现金流出总额为1032.60亿元,投资活动现金流出总额为1286.04亿元。如果金融机构判断存在风险,减少资金支持,甚至不再提供新增贷款,这对公司运营将形成严峻考验。

过去几年,新城系实现快速发展的同时,杠杆水平也在升高。例如,新城控股资产负债率持续保持高位,2016年至2018年均为85%左右,剔除预收账款后,公司2018年净负债率为51%;而流动负债权益比率从2015年末的346.4%一路飙升至2019年一季度末的804.45%。

交易所在2018年年报问询函中也提到,考虑公司经营活动和投资活动现金流量净额之和发现,2016年、2017年和2018年皆为负,分别为-6.10亿元、-102.41亿元和-161.96亿元,并要求公司解释。新城控股解释称,目前仍处于稳步扩张阶段,存在较大规模资金支出的计划与安排。总体上公司资本充足,抵御风险能力较强,融资渠道丰富,货币资金余额维持在稳定水平。

如今,新城控股是否还有丰富的融资渠道、较强的抵御风险能力?

另一急迫的资金压力来自二级市场,新城控股控股股东富域发展目前股权质押数量占其总持股数量的比例超过一半,随着股价持续下跌,富域发展能否及时补充质押物,并保持其自身资金链稳健,也颇为关键。

业绩“装饰”难以为继

查阅相关券商研报,不少机构对新城控股的盈利能力赞赏有加。可记者采访发现,备受好评的2018年业绩“装扮”意味明显。

2018年,新城控股实现归母净利润104.91亿元,首次突破百亿元。可仔细翻阅其年报数据,其含金量并非表面数据那么足色。

首先,在公允价值计量模式下,公司2018年的投资性房地产公允价值变动收益为28.09亿元,同比增长209.02%,占归母净利润的26.78%。可行业惯例是采取成本法计量,投资性房地产公允价值无论怎样变动,都不应影响当期净利润。

从另一角度来看,如果受王振华一案影响,商业地产“吾悦广场”经营效果不达预期,新城控股应根据会计政策的延续性在此后每年计提投资性房地产公允价值损失,截至2018年末的407.58亿元的原值,哪怕计提10%,都将吞噬掉公司40亿元净利润。

其次,新城控股在2018年通过收购少量股权导致合并报表范围变化的手段,为当年增加了6.77亿元归母净利润,同时将多家持股比例超过50%的合(联)营企业“出表”,进一步影响归母净利润。而这些与上述公允价值计量一样,仅是会计账面的“数字游戏”而已。

再次,新城控股还在利息支持资本化、坏账准备计提比例等多方面“与众不同”,这些都为公司2018年当期净利润快速增长贡献力量。

例如,公司2018年资本化利息支出为88.5亿元,分别占总利息支出和归母净利润的94.58%和84.36%,远超过行业龙头约40%至50%的水平。在坏账准备计提比例上,公司截至2018年末有448.68亿元的其他应收款,有些账龄超过1年,而公司的计提比例分别为0.1%或1%。

仅从上述数据可初步计算出,如果新城控股在2018年年报采取与行业类似的谨慎会计计量,超百亿的归母净利润可能要打对折,这还是在经营正常的情况下。如今,公司遇到黑天鹅事件,后续经营业绩会否因此迅速变脸、恶化?

断臂求生在所难免

突遭巨变,作为公众公司,新城系的三家上市公司何去何从?不幸卷入其中的数万投资者怎么办?多位接受采访的业内人士认为,挑战巨大。

临危受命出任公司新董事长的王晓松能否力挽狂澜?从目前态势看,公司品牌的挽回几乎是不可能完成的任务,还不如重新创立新品牌。此外,如何稳定企业高管、员工也并不容易。

有券商分析师表示,公司原有的高周转模式将难以为继,企业将被迫把杠杆降下来,依靠自有资金慢慢发展。换言之,当品牌坍塌、资金链持续承压,“断臂求生”将是无奈而有效之举。

所幸,新城控股的家底还算殷实。据克而瑞统计,截至2018年末,新城控股土地储备总货值为9397亿元,土地储备建筑面积为7538万平方米。2019年上半年,新城控股新增土地建面1571.8万平方米,新增土地建面排第三;新增货值约1770.4亿元,新增货值排第五。在商业地产方面,公司在2018年年报中披露,当期,公司已实现80个大中城市、96个综合体项目的布局,已累计开业42座吾悦广场,已开业面积共计390.40万平方米。

天理昭昭,因果不昧。王振华的恶行及其产生的巨大冲击波,对新城系而言,才刚刚开始。


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